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主题: 药师乱弹：杭州楼市真的回暖了吗？

阅读（ 3453 ）回复（ 17 ）

发表于 2010-9-4 22:10:13 | 只看该作者

组院别墅

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热血达人

药师乱弹：杭州楼市真的回暖了吗？

按照一般规律，相对冷清的市面如果至少不少于3个月的时间成交量连续上升，楼市回暖的说法是成立的。但对于目前的杭州楼市，全面回暖的说法我认为还为时过早，主要理由：
1：量先价后，量的提升并没有带来价格的明显提升，这和历史上的真正回暖有明显区别；
2、在售的老盘没有明显的回暖迹象，新盘老盘冰火两重天；
3、二手房成交量并没有相应放大；
4、按照历史经验，余杭区的成交量也是个很好的参考，但目前依然在低位徘徊。
另外我们也可以按照经验从一些常规的数据对杭州市场予以判断：
1、
新盘日均成交150套以上；
2、
二手房日均成交100套以上；
3、
余杭区日均成交50套以上；
4、
主城区可售房源（住宅、商业）没出现少于1万套（严重供应不足）或多于2万套（严重过剩）的情况。
当然，但部分品牌开发商及部分具有一定稀缺性的中高档产品出现热销时，我当觉得不必急于对是否回暖下结论，倒恰恰体现了商品房的一些特征的回归，比如品牌认同度，比如差异性（天下没一模一样的2套房子），比如投资功能等。
同样，对后市是否彻底回暖，我认为也不好提前预测。非要预测，我认为也就政策可能对后市的影响靠谱些。个人认为，未来影响楼市的最大因素其实就是货币政策和贷款政策。
从货币政策来说，过量的问题将是长期性的，源头就是外储和顺差，但考虑到越来越重的通胀现实，央行已经越来越走向左右为难的两难，一边过量发放，一边发国债和提高准备金回收，并且操作空间越来越小，直逼汇率改革。因此个人以为未来货币依然过量，但滥发货币的政策会有所收敛。
至于目前的贷款政策，估计短时间内是不会多大调整的。原因，历次调控失败，已经意识到只要政策是临时性的，必定带来报复性的反抗，从目前高层的表态和某些地方试探性的涨价，看不出松动的迹象。
对后市的看法本人持谨慎的悲观和乐观态度。所谓悲观，就是对改善性和投资型的消费者来说，卖掉已有的房子改善是对付新政的良策，对二手市场的冷淡对这类消费者的需求抑制还是大的。
对后市所谓谨慎的乐观，未来楼市个人觉得依然有三种强大的力量支撑：
一是依然相对宽松的货币政策；
二是听多了狼来了的投资者的惯性；
三是通胀的助推，假设实际通胀是5个点或8个点，俺复合计算是很可怕的，房产就算追不上通胀，依然被作为最好的避涨工具。

4 评分次数

本帖评分记录

土小拨 2010-09-05 +2 给你点儿分分
穷开心 2010-09-05 +2
刀口邵 2010-09-05 +1 分析很理性~
大老哥 2010-09-04 +5

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发表于 2010-9-4 22:38:19 | 只看该作者

通胀要是8个点，加息2个点以上，房地产就死定了。

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热血达人

发表于 2010-9-4 22:52:24 | 只看该作者

通胀要是8个点，加息2个点以上，房地产就死定了。
大老哥发表于 2010-9-4 22:38:19

现在官方的经济学家说是5个点，其实很多相信是2位数了。青菜卖1毛不知道是哪一年了，但5块，太可拍了。

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发表于 2010-9-4 23:12:42 | 只看该作者

我经历过上世纪80年代的通胀,记得国库券的利率和补贴加在一起,年率最高达22%左右.

最高的8年期存款利率曾经达到过17.64％，如果是这样的恶性通胀，这样的贷款利率，估计没有多少人能承受。

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发表于 2010-9-5 08:15:46 | 只看该作者

官方公布的CPI
人工修饰的痕迹很明显

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发表于 2010-9-5 12:55:14 | 只看该作者

问题美国低息，国内捆包美元。。。

如何加息？大幅加息，死大批贷巨款的企业、个人、地方政府。

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发表于 2010-9-5 13:33:29 | 只看该作者

楼上的诸位果然强大

讨论的如此专业呀

楼主分析的很对

可惜偶不能给你加分分

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发表于 2010-9-5 19:13:37 | 只看该作者

倒恰恰体现了商品房的一些特征的回归，这句话说的到位，现在的回暖和去年的回暖不同！

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发表于 2010-9-5 21:46:20 | 只看该作者

很多分析都有滞后性,所以当前的感觉是最重要的.

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发表于 2010-9-5 21:58:10 | 只看该作者

当下的感觉，肯定是有差异的，但如果要对当下分析，能依据的也只能是当下以前的。所以本贴也不是预测。
非要说跟预测有关，建议大家关注下10月的行情，对短期的走势判断肯定有帮助的。

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发表于 2010-9-6 01:53:28 | 只看该作者

从房产股票的走势看，短期前景不乐观。

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私家庄园

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发表于 2010-9-6 10:06:10 | 只看该作者

今天有解放军来了。
险资投资房地产
嘎嘎嘎！

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发表于 2010-9-6 10:40:15 | 只看该作者

估计以时间来消化政策影响。

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发表于 2010-9-6 11:17:17 | 只看该作者

我经历过上世纪80年代的通胀,记得国库券的利率和补贴加在一起,年率最高达22%左右.

最高的8年期存款利率曾经达到过17.64％，如果是这样的恶性通胀，这样的贷款利率，估计没有多少人能承受。 ...
大老哥发表于 2010-9-4 23:12:42

80年代应该没有"补贴"吧,90年代的事了
最高不止22%,

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发表于 2010-9-6 22:54:11 | 只看该作者

金九银十，开发商的重点其实是回款，根本不是利润最大化。并且，可以肯定的是大部分开发商交不了满意的答案。

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发表于 2010-9-6 22:57:23 | 只看该作者

通胀到底是个什么概念呢？其实看青菜的价格还是靠谱的。

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发表于 2010-9-10 01:18:39 | 只看该作者

是啊！~现在很多买房的人，就是想规避通胀

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小套公寓

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发表于 2010-9-10 12:47:50 | 只看该作者

95年青菜就到过5元。

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