都市快报编委徐行：
大家下午好！今天我是抛砖引玉，简单谈一谈今天上半年快房网、都市快报对市场基本的看法，我简单说一下个人的看法。
大家从手上看到快房网最新出炉的楼市半年报，对上半年楼市的解读来看，觉得今年上半年杭州楼市出现的最大特点是集中度在去年基础上进一步上升，这也就使得中小开发商的市场空间在快速萎缩，为什么这么说呢？对明显的一点就是在我们过去一年和今年上半年统计的市场占有率前十的开发商以及市场占有率金额的排名来看，今年上半年出现了一个非常大的变化，在商品住宅市场销售收入占有率前十的开发商占到了总体市场40%的份额，而去年这个数据是36.4%，这个数据进一步上升了3.6%。从商品住宅销售面积看，占有率前十的开发商也占到了总体市场32%的份额，这个比去年也提高了，去年这个数据是30.3%，上升了1.7个百分点。
从全国来看，杭州的集中度应该说是明显高于全国的。根据我们的不完全统计，绿城集团无论是成交面积还是销售收入均排在第一，该公司上半年总成交面积为17.9万平方米，市场占有率为8.3%，而去年这个数据是8.5%，今年反而是略有下降了。而从成交金额来看，它的总成交金额为53.49亿元，市场占有率为15.1%，去年绿城是12.2%，这个数据在今年上半年出现了2.9个百分点的上涨，占有率明显提高，而它的市场成交面积却下降，这说明绿城的高端占有率正起着一个很明显的市场主导作用，也使得接下来下一步大家往下一级级的开发商市场空间受到挤压。
针对下半年的楼市以及未来楼市的走向，我们形成了主要的几个看法，第一个看法是市场肯定将出现明显的普降，因为从历史上看，杭州楼市历史上五月或者六月份一直是最高成交量的月，这个原因和中国北方相似。杭州一般来说在每年的年后肯定会出现一波买房的需求，因为天气又是在七八月份达到最热的时候，所以开工到一定阶段，在五六月份进入一个可以销售的状态，这是一般长期的规律。但是从去年来看是略又有点反常的，去年最高的成交额是出现在六月份，但是12月份出现了一个第三高的成交量，因为它第二高是五月份，第三高出现在12月份，而往年的12月份成交量一般是比较低的，这个与去年政策的变化有关系。
从历史上看，除了五六月份以外，其次成交最高的月份一般是四月份、九月份然后是七月份、八月份，再就是十月份和十一月份，而从今年来看，今年除了四月份达到了去年四月份的量以外，今年的五月份、六月份与今年的二月份差不多，而二月份实际上是杭州楼市有史以来成交量非常低的一个月，因此今年到目前为止，整个销售金额、回笼资金与往年都是有明显差距的，今年下半年如果说楼市出现放量的话，肯定有开发商的资金链会出现一些问题。
第二个判断就是市场集中度，市场集中度在今年下半年肯定还将明显上升，而中小开发商必须要未雨绸缪。就像我刚才说的，绿城集团在今年上半年已经出现了市场占有率上升的明显趋势，而今年下半年随着绿城大量的中高端楼盘的开盘，比如说西溪诚园，比如说绿城的明月江南，它在各个区块都有一些比较高端的物业，而这些物业都会在今年下半年集中上市，这就使得在我们整体的市中心的这些份额将会明显被吸收到绿城里面，而其他集团大家手上有的一些份额基本上只能够相当于吸收接下来的市场需求量。
另外一个判断就是今年下半年可能比较难出现像2008年底这样的政策反转，这个原因也有很多，从今年我们上半年来看，今年上半年政策在四月份出现的调整，快房网作出了比较准确的判断，快房网在此前的一个星期连续做了大量这方面的预测性的宣传，结果国家的调控政策果然是在这个时候出来了。相应的今年下半年对政策的调控进一步保持或者说放松，这是可以期待的，但是政策要出现反转，今年出现的概率不会很高。
同时我们要面对的还有更多的一些不确定因素，这个不确定因素到现在为止已经出现大半了，比如说出口形式的难以持续，今年五月份全国出口出现了一个比较好的迹象，同比上涨百分之四十六点多，这个增幅是个滞后的，欧洲是浙江的第一大出口地，而欧洲的经济速度下滑1%，对中国的出口影响6%，对浙江影响估计是在10%左右。我们可以预见，今年上半年国债危机出出现之后，浙江出口在今年下半年会出现长时间的一个低迷状态，这是出口的一块。
从金融这块来说，今年银根在历史上不能算是最紧的，但是相对来说在去年个情况之后，今年的银根是持续的出现了一个回笼资金，央行收紧的趋势。而利率又是历史上的非常低的一个水平，现在到今年6月30号的时候已经出现了因为银行为了调整存贷比，出现了大量的借各种方式吸收社会存款，然后实际上它用比较高的存款率来吸收，这就使得市场上真实的存款量在减少，而以各种方式流到各种渠道的资金非常多，市场里面真正留在每个人手里的资金量在减少，这对整个房地产市场来说应该说是不利。
还有一块是整个城市化的过程，从去年到今年，我们所在这个城市应该说城市化速度是非常快的，大家可以看到在很多区域都出现了大量的建设，包括沪杭的高铁、杭州客运的新东站、杭州地铁，这些投入应该说从这些年来已经发挥了很好的经济拉动作用，但是在今年下半年这个趋势可能会是比较迟缓的，因为不会有更多的新项目开工，已有的项目投入不会进一步的加大，应该说我们对未来的这些不确定因素可以有充分的准备，这都有利于在今年下半年更好的对自己的销售业绩、销售形式有个研判。
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