自8月初，“万保金招”四大地产龙头分别披露2010年中期报告以来，截至8月31日，112家A股上市房企中报全部出炉。中报表明，尽管112家上市房企在上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%，但累计负债逾7836亿元，有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。与此同时，上半年房企存货同比增长了2423．87亿元，其中四大地产龙头存货总计高达近2900亿元。
分析人士预测，在高负债和大存货的双重压力下，加之融资成本飙升，热点城市在今年“金九银十”的传统销售旺季或将迎来本次调控以来更大范围的价格调整。
逾1200亿元的华丽业绩
尽管今年4月，新“国十条”出台后，楼市遭遇史上最严厉的调控措施，导致众多房企销售下滑。但从出炉的房企中报来看，上市房企的业绩还是颇为喜人：今年上半年，112家上市房企的销售收入1201.18亿元，比去年同期上涨30.8%，实现营业利润241.71亿元，比去年同期的189.99亿元上涨了27.22%；实现归属母公司股东的净利润161.38亿元，较去年同期上涨近26%。6成房企净利润同比增长，仅15家房企出现亏损。
统计显示，上半年共有28家上市房企的营业总收入超过10亿元，然而净利润超过10亿元的则只有万科、保利、金地和招商地产四家。这四大房企上半年营业总收入分别为167.66亿元、112.44亿元、87.45亿元和69.81亿元，共计437.36亿元，占112家上市房企总收入的36.41%；净利润分别为28.12亿元、16.27亿元、12.28亿元和10.5亿元，占全部上市房企的41.62%。这其中，万科和保利在销售金额和销售面积上均有增长，而金地和招商地产却出现销售金额和销售面积的大幅下降。
分析人士指出，在上半年上市房企的华丽业绩中不难看出，今年一季度的良好表现为中报业绩奠定了不俗的基础，再加上销售结算有一定的滞后性，不少上市房企如金地等净利润的快速增长主要来自过往项目的结转收入，下半年上市房企净利润的可持续性还有待观察。由于基数原因和调控效应，未来三、四季度上市房企的业绩增长应会放缓。
逾7836亿元的巨额债务
透过华丽的1201.18亿元半年销售额，可以看到一个并不乐观的数字：112家上市房企上半年负债总额逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加了600亿元和1260亿元。其中负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。
诚然，巨额的负债数字中有部分属于房屋的预收账款，但分析人士表示，按一般房企预收账款占总负债的比例来算，除去这部分款项，112家上市房企的总负债额不低于5000亿元。巨债主要来自商业银行贷款和信托融资，若不能顺利销售所开发的住房项目回笼资金，势必存在到期归还本息的兑现压力，从而凸显企业资金风险。
目前，在政策调控尚无松动的情况下，逾7836亿元的巨额债务令房企压力沉重，表现在房价上，下半年尤其是四季度在热点城市应会有调整走低趋势。
77家经营性现金流为负值
上市公司的经营性现金流向来是颇受关注的重要财务指标，现金缺口趋于严重就会引发企业财务危机。从112家上市房企的半年报来看，经营性现金流比去年同期下降了1133.2亿元。其中，有77家公司的经营性现金流为负值，比2009年底的35家增加了一倍多，出现集体告急。
同样，四大龙头地产企业上半年的现金流净额均为负值，其中招商地产为负19.99亿元，保利为负233.5亿元，万科为负95亿元，金地为负45.36亿元。
综观近年来各地楼市，由于2009年上半年楼市迅速回暖，而开发商因2008年金融危机降低拿地力度，导致土地储备不足。所以，尽管今年上半年市场走弱，各房企拿地力度并未减弱。在政府加大清理囤地力度的情况下，房企需要大量营运资金进行项目开发，这将进一步加大房企的资金压力。
四大房企2900亿元存货创新高
在今年上半年存货同比增幅前十位上市公司中，有半数为房企，房企中期存货同比增长了2423.87亿元，而“万保金招”四大龙头房企共计存货2900亿元，创历史新高。
统计显示， 新国十条出台后，14个主要城市房地产在今年5、6月成交面积和金额同比大幅下降62%和59.8%。成交量的大幅萎缩导致87家上市房企存货同比增长，其中14家涨幅超过100%。保利地产上半年存货937.88亿元，同比增加112.40%。
因上半年销售疲软带来的存货量，再加上开发商固有储备房源等待下半年旺季推盘等因素，不难看出，下半年楼市供应量将加大，而成交速度的下降和存货量的上升，对房企而言已形成足够的动力在下半年采取更为灵活的推盘定价策略，继续深化市场调整，用更为理性的定价推动交易量恢复平稳，从而快速回笼资金。
或将出现大规模价格调整
8月，在北京市工商联房地产商会组织的“当前房地产形势报告会”上，住建部政策研究中心副主任王珏林预测，下半年商品住宅价格势必会降下来。王珏林表示，新国十条出台已4个多月，重要的是各城市的认真落实和执行。
事实上，楼市已有所反应，降价的楼盘销售量上升，不降价的楼盘滞销，不少上市公司不再死扛房价，已开始降价。在降价声中，原先持币待购的刚需买房意愿明显上升。
中信金通证券首席分析师钱向劲表示，从半年报来看，加强二三线城市的土地储备已成为上市房企的主流趋势。钱向劲分析，二三线城市跌幅空间小，下半年房价跌幅不大，而一线城市许多高房价楼盘已经预支了未来的上涨空间，所以存在一定的降价空间。
此外，不少业内人士分析，“金九银十”楼市供应量放大，购房者有足够的挑选空间博弈房价，而在政策调控不松动的现状下，房企面临高负债和大存货双重压力，加之融资渠道不畅，融资成本飙升，下半年房价应会有所走低，尤其是四季度。
|
|
|
