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房地产投资,为什么最后死的都是高杠杆?

2018年12月03日 15:24 快房网 字体大小: [收藏][关闭] 12

核心提示:经济形势和房地产形势到底是怎样的关系?不同的人有不同的认知,专家们也可能存在意见分歧。

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经济形势和房地产形势到底是怎样的关系?不同的人有不同的认知,专家们也可能存在意见分歧。

不过,近一两年来,两者有一个共同的口号:去杠杆。经济去杠杆,意味着房地产也要去杠杆,而且是重头戏部分,演化到楼市中的个体参与者,更应该珍惜自己的“羽毛”,有些再便宜的房子也不能砸钱了。

房地产投资,为什么最后死的都是高杠杆?

大老哥

大老哥

(快房网特邀买房专家)

大老哥,本名程伟明,快房网特邀买房专家,1993年开始从事与房产相关的工作,钟爱房产投资且深谙此道。2004年开始,在杭州各大媒体及专业房地产网站上发表房产评论,为广大购房者指点迷津,深受喜爱。

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Q网友咨询:

大老哥大江东还有哪些单价低、价格便宜的房子?明年房价会降吗?只有60万,属二套,想加大点杠杆再买套房,怎么办好?公寓、商铺的话,哪里有小户型房源可介绍?

A专家建议:

这一轮行情中很多人学会了加杠杆投资房产,如果杠杆运用得好,有可能获得较大收益。因为加杠杆能放大资金,提高资金利用率。但杠杆是把双刃剑,运用得好,能放大资金的收益,但运用得不好,杠杆越大风险越大。

我曾经多次说过,如果判断房价将上涨,在上涨的初始阶段,要采用“最高比例、最少首付、最长时间”去按揭买房,去加大投资杠杆。这样才能让自己有限的资金获取更大的收益。但行情如今已接近尾声,有可能出现调整或者转折的情况下,加大杠杆就意味着加大自己的风险。

最近深圳上海等地已经传出,有些盲目高杠杆买房的投资者,已经面临资金链断裂的窘境,特别是一些利用信用卡透支、抵押贷、信用贷等五花八门手段加杠杆的投资者,一旦房价不涨或者下跌,就必死无疑了。

所以,在现金不多的情况下,再去加大杠杆买房,我觉得风险就比较大了。

目前市场上90方以下的小户型新房房源基本没有。大江东价格最低的新盘是宋都相贤府,高层价格13000多元/㎡。其它如江与城、未来海岸高层房源价格都要17000元/㎡左右。二套投资我觉得可以暂停了,再说你钱也不多,没有必要在未来形势不明确的情况下,拼上自己所有的资金。

酒店式公寓由于不限购,价格也涨得太高,所以现在也没有好的投资标的。商铺的投资要求和资金更高,所以先休息吧。有时候休息也是最好的投资!

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Q网友咨询:

大老哥,您好!儿子今年大学毕业,入职滨江阿里,前几天落好了公司集体户口,打算在杭州买房,自有150万左右,打算明年初或上半年入手.您觉得明年杭州房价走势会如何?刚需首套,关于地点,新房还是二手房,想听您的建议,因为我们对杭州不熟,谢谢!!!


A专家建议:

入户杭州集体户口就有了购房资格,150万元如果首付三成的话,能买总价500万元的房子。当然要看你们的经济实力和你儿子的工资收入证明和流水,我估计要贷款350万元难度比较大。

现在滨江最主要的问题是没有新房源,新拍的地倒是有好几块,但地价都比较高,新盘的入市价格也不会低。

滨江唯一有存量小户型的楼盘是城市之光,而且已经是现房,楼盘历经了嘉凯城、恒大和万科三个开发商,到现在还没有出售信息。城市之光还有5幢房子未领取预售证,已经领了预售证的房源里,有320多套是被限制的,整体约18000-21000元/㎡,90方以下户型有270多套。房源还是不少,如果以之前的备案价出售,估计参与摇号的人会很多,中签的难度比较大。你可以关注一下他们什么时候登记摇号。

如果想现在在滨江买只能买二手房,如东方郡这样的红盘二手房,现在也有挂牌总价375万元左右的87方的二房户型,阿里司法拍卖网上最近有套89方房源拍卖起价才359万元,你也可以关注一下滨江的法拍房。

房地产投资,为什么最后死的都是高杠杆?

截图

滨江二手房挂牌房源是很多的,像一桥板块,滨江区政府板块交通和学区都还不错,目前挂牌价还比较高,价格实惠的比较少,但你可以多关注二手房信息,多找找价格低的笋盘。杭州的二手房价已经处在调整中,估计明年大概率价格还是要跌的,所以也不用太着急。

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Q网友咨询:

大老哥您好。现有70万的首付款,刚需自住,本来打算摇良渚或靠近未来科技城的,但是现在中铁九逸开盘,由于总价低压力小所以想去摇,但是离市区毕竟太远,通勤要一个半小时。工作是互联网基本在城西或者未来科技城。您觉得中铁九逸可以出手吗?


专家建议:

如果在未来科技城工作,自住我就不主张买中铁九逸了,因为太远了。价格是低的,对自住来说,在途时间太多了,不方便。

从距离上说,应该考虑老余杭、闲林、良渚一带的二手房,我觉得二手房现在在降了,还是留着钱,准备在二手房中淘淘笋盘或者干脆等一等,今后会有机会的。新房的话,未来科技城的华夏四季、远洋西溪公馆,三墩的中铁西湖国际城、绿都云和湖也可以去摇摇。

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Q网友咨询:

大老哥好,我们现在住雅仕苑,有房票,有现金200万,请问卖掉雅仕苑去置换,还是赶着一手房阶价去投资?华夏四季和西湖国际城没摇到,要再等吗?现一手房中铁九逸出预售证了价格13000多,能投吗?


A专家建议:

置换的话什么时候都可以,如果卖掉雅仕苑去置换,我估计加上你手上的200万元现金,你能换到品质好的新房,比如申花板块的绿城沁园、首开金茂府等。但现在二手房比较难出手,如果卖不掉,置换也成问题。

现在投资已经不是好时机,性价比高的新房也越来来越少了。现在要淡定点,有好的就去摇一下,没有好的就休息,不要去投资高价的二手房。中铁九逸价格还是吸引人的,可以去摇摇吧,反正总价也不高。

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Q网友咨询:

大老哥你好,想问一下,长睦板块或者余杭勾庄有哪些品质较好的二手房?这两个板块,哪里更适合居住?谢谢!


A专家建议:

余杭勾庄靠近万达广场,这儿有很多二手房楼盘,如万家名城、万科杭宸、北宸之光都不错的楼盘,但价格有点高,一般挂牌价都要35000元/㎡以上,除了学区是余杭区的之外,这个区域配套还是不错的,有地铁、万达商业综合体,今后可能还有万象城。

价格上,还是长睦实惠一点,长睦板块现在挂牌价25000元/㎡左右,也有一些总价210万左右的二手房源,所以总价要低得多,估计今后200万元左右就能买到89方三房的二手房。学区是主城区的,未来也有地铁,就是目前商业配套差点,有时气压低时会受到天子岭垃圾填埋场的少许影响。

买哪儿一是看你工作地点和经济能力,二是看你所需要的学区。如果你要买万达勾庄附近的二手房,可以等价格调整后再买。

编辑:稀饭

来源:快房网  作者:文/大老哥 滕文娜 
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